Зарубежный опыт индустриального малоэтажного домостроения.
За рубежом весь ХХ век индустриально выпускали и продолжают производить и монтировать «с колес» (или даже на колеса) односемейные индивидуальные дома на любой вкус и кошелек.
США
Мировым лидером в обеспечении своих граждан жильем являются США. На каждого человека здесь приходится по 62 кв. м полезной жилой площади, в то время как в ряде других развитых стран - 40-45. На начало века в США насчитывалось около 102,3 млн. всех видов жилья, в том числе 92 млн. единиц, в которых люди проживают постоянно (численность населения в США приближается к 270 млн. человек).
Цена 1 кв. м полезной жилой площади в США приблизительно около $700. Для того, чтобы приобрести средний односемейный дом, его будущий владелец должен проработать около 12 тысяч часов при средней зарплате около $11 за час работы.
Жилой фонд страны имеет средний возраст около 23 лет. Самые старые здания насчитывают в основном 43 года, а самые молодые передвижные - 10 лет.
При этом ежегодно с начала 90-х годов вводится около 900 тысяч новых домов, около половины из которых одноэтажные. Средняя полезная жилая площадь дома 189 кв. м. Средняя численность семьи в США сейчас составляет 2,6 человека. Около четверти всего жилья принадлежит одиноким гражданам.
Очень высок оборот односемейных домов, то есть их купля-продажа является одним из важнейших факторов конъюнктуры (превышает 4 млн. домов в год). Высокий жилищный стандарт в США достигнут благодаря действующему на протяжении многих десятилетий принципу "ускорения строительства жилья". Благодаря ему рост жилплощади в стране существенно превышал рост самого населения.
Типичный американский дом
Нашего человека типичный американский дом не впечатляет: как правило, это минимально утепленное строение из фанеры и сухой штукатурки с брусовым каркасом (обычно именно такие стены в кинобоевиках прошибают кулаком), отапливаемое газовым камином с системой воздуховодов.
Основным, наиболее распространённым типов является жилой односемейный дом из пяти комнат
Собственный дом - краеугольный камень в сознании американцев, этим объясняется их стремление стать домовладельцами: около 70% жилых единиц в США составляют односемейные особняки. Обычно старые дома построены в два или три этажа, но почти 90% односемейных домов (не находящихся на фермах), построенных после 1956 года, - одноэтажные. Примерно 50% этих домов имеют также подвалы. Общая площадь односемейного дома из пяти комнат с ванной обычно превышает 110 кв. м. Как правило, в число комнат входят: 2 или З спальни, отдельные или комбинированные гостиная и столовая, и отдельная кухня. Оборудование туалета и ванной состоит из расположенной в самом доме ванной комнаты с ванной или душем, туалетом и водопроводом с горячей и холодной водой. Свыше 50% домов оборудованы воздушным, паровым или водяным центральным отоплением; немногим менее половины обогреваются индивидуальными комнатными отопительными приборами. Приблизительно один дом из каждых 75 не отапливается. На крайнем Юге, например, отопление не требуется. Типовая американская кухня оборудована раковиной, кранами с горячей и холодной водой, электрической или газовой плитой с духовым шкафом, холодильником и шкафами с рабочими столиками, полками, автоматической посудомойкой и электрической мусородробилкой.
Примерно одна треть общего числа домовладельцев - люди, не достигшие 33-летнего возраста; другую треть составляют люди в возрасте от 35 до 44 лет. Из каждых 7 семей, покупающих дома, 2 имеют по одному ребёнку, 2 - по два ребёнка, а одна - по три и больше. Только 2 семьи из каждых 7 бездетны.
Домовладельцами обычно становятся американцы, имеющие в среднем более высокие доходы, чем те, кто вынужден арендовать жильё. Вместе с тем домовладельцы, как правило, несут большие затраты из своего семейного бюджета, т.к. покупка дома рассчитана на будущее и может не соответствовать уровню доходов в настоящий момент. Поэтому процедура покупки дома, как правило, связана с получением кредита. Кредитор стремится получить сведения о платёжеспособности покупателя, о его репутации как должника, о том, достаточен ли доход покупателя для выплаты ежемесячных взносов и для удовлетворительного поддержания дома.
Для получения надёжной и исчерпывающей информации кредитор и покупатель прибегают к услугам независимых экспертов.
Накладные издержки, связанные с получением займа, хотя в целом и невелики, но многообразны. Помимо соблюдения главных условий предоставления займа, от покупателя требуется оплатить сборы, связанные с принятием заявки на получение займа, сборы на услуги юрисконсульта (нанимаемого кредитором для составления документов, включая ипотечные обязательства, "купчую крепость" и т.п.), сборы за оценочные работы и инспектирование недвижимости, премии по страхованию имущества, закладной и другие. Кредитор в течение нескольких дней после подачи заявления обязан прислать покупателю примерный расчёт этих затрат.
На покупку дома, как правило, берётся кредит в банке со сроком выплаты 15- 30 лет; с момента получения банковского чека на покупку дома кредитор автоматически приобретает на него право. Перед заключением контракта на покупку дома необходимо произвести тщательный технический осмотр дома, для этого необходимо нанять опытного инженера и подготовить контракт на покупку с помощью юриста. В контракте на покупку фигурирует положение о том, что в случае отказа банка по какой-либо причине финансировать сделку первый взнос должен быть возвращён (down payment). Подписывают контракт только после тщательной экспертной оценки состояния дома. Заключительный этап оформления сделки предусматривает встречу покупателя, продавца, кредитора или его представителя, брокера по продаже недвижимости, юриста и в ряде случаев представителя компании по страхованию закладной. Цель встречи - передача собственности (документа, подтверждающего собственность) от продавца к покупателю. На этой встрече покупатель предъявляет документы о страховании имущества, оглашается список взаимных претензий (list of adjustments). Покупатель подписывает закладную или акт доверия (mortgage or deed of trust) дающий кредитору право отторжения имущества в случае неуплаты долга, а также ипотечное обязательство (mortgage note) - обещание выплатить кредит регулярными взносами в установленный срок.
Начиная с 30-х годов многоэтажное строительство в Америке занимало сравнительно небольшое место в общем объёме жилищного строительства, а основным типом жилища являлось одно- или двухквартирный домик - коттедж. Исторические источники указывают, что внимание американских архитекторов и экономистов-жилищников привлекал многолетний опыт Англии - типичной страны коттеджей. Несомненную пользу делу придавала научно-исследовательская и практическая работа по удешевлению жилищного строительства путём его индустриализации, упрощения планировки.
Канадские дома
Успехи Канады в производстве одиночных односемейных домов и других вариантов жилых домов пониженной этажности хорошо известны. По таким технологиям строится большая часть жилья в стране.
Деревянные строения отличаются долговечностью. В Канаде можно встретить много деревянных домов, построенных 200 лет тому назад, которые будут продолжать служить будущим поколениям канадцев. Канадская система возведения деревянных домов рамочной конструкции позволяет эффективно осуществлять строительство независимо от погодных условий; обеспечивает эффективное использование рабочих любой квалификации, подходит для поточной сборки большого числа жилых домов или для строительства одного дома; обеспечивает гибкость в вопросах планирования, планировки и дизайна и позволяет учитывать дополнения и изменения, вносимые в последнюю минуту, с тем чтобы окончательный вариант отвечал требованиям заказчика; сводит к минимуму отходы, позволяет экономить на материалах и работах и использовать при этом переработанные материалы; позволяет осуществлять быструю и надежную установку электрических систем, внутридомовых систем водоснабжения, газоснабжения и канализации, систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха и другого современного оборудования, соблюдая при этом самые высокие стандарты изоляции для обеспечения комфортности жилья и эффективного использования энергии.
Суровые канадские зимы и потребность в строительстве жилья в отдаленных районах вызвали необходимость производить и доставлять качественные жилые дома в места, где нет необходимых материалов и местной квалифицированной рабочей силы или где строительство домов местными силами нецелесообразно с экономической точки зрения. Эта проблема была решена с помощью жилых домов заводского изготовления. Обычно это односемейные дома, хотя довольно часто встречаются многоквартирные городские дома и даже целые жилые комплексы пониженной этажности. Такие дома изготовляются на хорошо оснащенных фабриках, где легко обеспечивается качество выпускаемой продукции. Готовая продукция может доставляться в указанное место для сборки одного дома или поселений.
Эстония (крупнейший комбинат железобетонных конструкций) AS E-Betoonelement
ХЕЛИ ЛЕХТСААР
Индивидуальное строительство превращается в сборку типовых "элементарных" особняков
Начиная с прошлого лета AS E-Betoonelement предлагает при строительстве частных особняков пользоваться своеобразной исходной "заготовкой", в качестве которой служит коробка дома, собираемая из бетонных элементов. Несущей конструкцией при этом является весь периметр внешней стены, на котором собственно и монтируется перекрытие, выполняемое из длинных многопустотных экструзионных EP-панелей. Внутренние стены такого дома несущими не являются, а в роли разделительных переборок могут выступать различные лёгкие конструкции, например, из гипсовых плит и т.д. Внутренняя планировка -поле для фантазии Разработанный AS E-Betoonelement типовой проект односемейного жилого дома общей площадью 144 м2 состоит из четырёх элементов наружной стены, максимальная длина которых достигает 12 метров. Отсутствие внутренних несущих стен позволяет производить планировку помещений в соответствии со вкусами и пожеланиями будущих жильцов. Единственное, что имеет свою конкретную "дислокацию", так это крыльцо дома. Периметр коробки дома образован из трёхслойных наружных стеновых панелей типа "сэндвич", состоящих из железобетонных внутреннего (несущего) и внешнего (защитно-декоративного) слоёв, а также находящегося между ними слоя теплоизоляции, в качестве которой используется минеральная вата. Поставляются панели уже в своём окончательном, отделанном варианте, т.е. возводимое здание сразу же приобретает "товарный вид". Массивные железобетонные элементы надёжно защищают жильцов от уличного шума, помогают снивелировать колебания температуры, кроме того, они огнестойки и экологичны. Директор по продажам и маркетингу E-Betoonelement Лийво Лейсманн говорит, что предлагаемый ими "полуфабрикат" и утеплён, и должным образом защищён от непогоды. Возведение коробки занимает около недели, а там клиент уже сам волен решать, когда и как ему завершать строительство своего дома. Типовое строительство имеет свои плюсы Такие "аксессуары", как гараж, подвал и т.д., в данном типовом проекте не предусмотрены, но их можно заказать дополнительно. Многие любят индивидуальные проекты, однако надо учесть, что стоимость такого проектирования составляет, как правило, 5% от стоимости самого строительства. Типовое строительство позволяет сэкономить на этом. Что же касается естественного желания сделать свой дом и внешне непохожим на другие, то этого можно добиться и при таком строительстве. Например, за счёт оригинального расположения окон-дверей или пристроив к дому гараж, зимний сад и т.п. Сколько стоит индивидуальный домик Цена утеплённой и отделанной коробки дома площадью 144 м2, у которой есть крыша, но не установлены окна-двери, составляет полмиллиона крон. Однако сюда следует добавить и стоимость участка, расходы на коммуникации и монтаж технологических систем, на внутреннюю отделку. Так что в целом домик "потянет" где-то на миллион, а то и побольше. Инженер по продажам E-Betoonelement Юри Кауп говорит, что популярные нынче мечтания об особняке за 400 000 крон не более чем утопия. "Дешевле, чем за 8000 крон за один кв. метр никакой дом не построишь", - категорично говорит он. Из элементов можно построить и двухэтажное здание. Одно такое можно увидеть в Таллинне на улице Юхкентали.
|
 Этот макет, собираемый директором по маркетингу фирмы E-Betoonelement Лийво Лейсманном (справа) и инженером по продажам Юри Каупом, демонстрирует одну из возможных компоновок "дома из элементов".
|
Домовладелец МЕЭЛИС АДУСОО предприниматель
Самым главным доводом в пользу строительства нового дома из элементов оказалось то, что на его возведение у меня не было много времени. Расчёт на быстрое строительство оправдался. Через два месяца после заказа я получил свои панели, а возведение дома, общей площадью около 300 м2, заняло всего лишь неделю работы двух мужиков да автокрана. Я жил в деревянном доме и хорошо знаком со всеми его проблемами. Во-первых, это грызуны. Во-вторых, расходы по содержанию относительно высоки: фасад время от времени надо обновлять, штукатурка растрескивается и т.д. Стены же дома из элементов сделаны из трёхслойных панелей типа "сэндвич", которые практически не отсыревают, да и шумоизоляция у них отличная.
Значительное распространение получило малоэтажное строительство и у наших соседей финнов. Обширные территории, застроенные одноквартирными и блокированными домами, имеются во всех населенных пунктах. Не являются исключением и большие города. При этом допускается разная форма отношений собственности. Дома можно приобрести, арендовать или даже построить собственными силами. Государство поощряет «самостройщиков», предоставляя малопроцентную ссуду с 10-летним сроком погашения.
Надо отметить простоту и рациональность архитектурно-строительных решений. Дома, как правило, одноэтажные, но с мансардой. Цокольный этаж не предусматривается. Общая площадь стандартного дома обычно не превышает 200 м2 при среднем числе комнат 4-6. Поскольку Финляндия северная страна, большое внимание уделяется вопросам теплоизоляции. Широкое применение нашли легкие строительные элементы - панели типа «сэндвич» с минераловатным «нутром» и металлической обшивкой. Часто предусматривается тройное остекление, существенно снижающее теплопотери, и наличие терморегулирующей аппаратуры в каждом изолированном помещении.
Широкое распространение в стране получили сборные дома (как тут не вспомнить, что выражение «финский дом(ик)» стало в русском языке нарицательным). Их производство превратилось в одну из доходных статей экспорта. Они могут рассматриваться не только как второе жилье, т. е. дачи, распространенные в Финляндии не меньше, чем у нас, но благодаря высокому уровню комфорта и полному набору привычных даже для капризного горожанина удобств и как основной дом.
История этого бизнеса началась еще с 1940 г., когда производить сборные коттеджи стала существующая и поныне фирма Puutalo. Большинство работающих в этой сфере компаний предлагают потенциальным клиентам несколько вариантов - приобретение материалов и самостоятельное строительство или, что называется, покупка дома «под ключ», когда выполнение всей технологической цепочки берет на себя производитель. Число образцов весьма значительно, и даже в тех случаях, когда архитектурные решения схожи, предлагаются различные варианты отделочных материалов или возможность варьирования отдельных конструкционных элементов. Например, в ассортименте фирмы Omatalo, за почти пять десятилетий своего существования продавшей более 10 тыс. домов, есть и скромные строения на две комнаты и кухню, и фешенебельные, имеющие до 8 комнат, кухню и баню.
